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Está pensando em comprar um lote no interior? A opção é loteamento? Ou então um condomínio fechado? Bom, estas duas opções podem até parecer a mesma coisa, mas condomínio e loteamento fechado são empreendimentos diferentes, desde a implantação até os impostos pagos pelos moradores.

A diferença básica está na legislação que permite a implantação dos residenciais.

No caso do loteamento fechado, o empreendimento é regido pela lei nº 6.766, que dispõe sobre o parcelamento de solo. Neste caso, as vias de loteamentos fechados continuam sendo públicas, mesmo tendo acesso controlado por equipe de segurança.

Já nos condomínios fechados, sendo eles horizontais ou verticais, o conceito é diferente. A lei nº 4591, que versa sobre este modelo de residencial, especifica que, da portaria para dentro, todas as áreas, como piscina, playground e ruas, são de responsabilidade do condomínio, incluindo a manutenção de asfalto, iluminação e saneamento.

Se você está pensando em comprar um lote no interior e está em dúvida sobre qual é a melhor opção, acompanhe este artigo! Vamos falar sobre as características de cada um deles, vantagens e desvantagens e se a escolha pode influenciar no projeto da sua casa.

Confira!

Quais são as diferenças, afinal?

Podem até parecer a mesma coisa, mas definitivamente, não são. Esses dois tipos de empreendimentos têm características particulares e únicas, mas essas diferenças podem se tornar confusas, principalmente quando o loteamento é comercializado com a estética de um condomínio fechado.

1. Divisão dos terrenos e manutenção

O comprador que adquire um lote faz a compra apenas desse lote e nada mais. Já quem opta por um terreno em condomínio fechado, adquire a casa e toda a infraestrutura existente no local. Incluindo áreas de lazer, piscinas, espaço para churrasco, vagas em garagem, salões de eventos, academia, quadras, etc.

É por isto que é comum a cobrança de uma taxa para quem mora em condomínios, pois é necessário efetuar a manutenção e a limpeza desses locais, bem como pagar os funcionários que farão tudo funcionar corretamente, sem gerar reclamações.

Já a manutenção de ruas e praças que possam existir em loteamentos, elas continuam sob responsabilidade do município, bem como a coleta de lixo e outros serviços, como limpezas de bueiros. Em condomínios tudo isso fica na conta dos moradores.

2. Segurança e IPTU

O loteamento nada mais é do que um pedacinho novo de cidade que foi criado, complementando a cidade existente. Essa, afinal, é a grande diferença entre os dois: enquanto em condomínios existe todo um esquema de segurança, guarita, possibilidade de câmeras e acesso controlado, no loteamento, dependendo de como foi concebido,  isso é impraticável. Isso porque a área é pública e o acesso não pode ser negado.

Com relação ao pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), também há diferenças. Para os moradores de condomínios, é inclusa uma fração da área que inclui as áreas privadas e comuns dos espaços.

Já no loteamento, o imposto é cobrado de acordo com o tamanho do imóvel, levando em consideração se há ou não casa construída. As áreas comuns não são incluídas, porque são públicas.

3. Legislação e administração

Como já citamos na introdução deste artigo, a principal diferença entre um condomínio e um loteamento é a legislação. Conforme a lei, o loteamento é uma subdivisão de glebas em lotes destinados a edificações, edificações, exigindo-se a abertura de vias públicas, áreas verdes e institucionais..

Para a administração de um loteamento, é criada uma associação de moradores, que deve assinar um contrato de concessão de uso do terreno juntamente à prefeitura. Assim, é possível fechar a região e instalar uma portaria que controle o acesso. Mas, lembre que o espaço é público e de propriedade da prefeitura.

Já os condomínios são edificações ou conjunto delas, construídos sob a forma de unidades isoladas destinadas a fins residenciais ou não. Podendo ser alienados em parte ou como um todo, constituindo propriedade autônoma, sujeitas a limitações da lei.

Neste caso, a administração é feita por uma empresa ou síndico escolhido por voto entre os moradores. As regras são definidas de acordo com o estatuto do empreendimento. O condomínio é obrigado a seguir as normativas, senão, pode ser penalizado.

Dessa forma, fica claro que as diferenças entre condomínios e loteamentos ocorrem em virtude dos ambientes serem públicos ou privados, da responsabilidade de manutenção do espaço, dos acessos permitidos ou não e da administração dos locais.

O fato é que, em alguns casos, os loteamentos podem ser encarados como opções mais em conta, porém, é preciso levar em consideração alguns pontos na hora da escolha. Caso ainda esteja em dúvida, veja só um resumo das principais vantagens de cada uma das opções!

Quando vale a pena investir em um condomínio fechado?

Em geral, morar em um condomínio fechado acaba sendo uma tendência, especialmente para famílias que têm como foco  a segurança.

Condomínios contam com os mais diversos investimentos em segurança, como câmeras distribuídas por todo o local, além de alarmes, serviço de ronda e portaria 24 horas. Ninguém entra sem se identificar, e tudo o que acontece nas áreas comuns é monitorado. Porém, por mais que a intenção seja segurança, acaba tendo essa implicação de perda de privacidade, de ter sua vida sendo monitorada constantemente.

Ter uma área de lazer completa é outro benefício de morar em uma casa em condomínio. É claro que você pode pensar: “mas posso ir ao clube aos domingos e feriados”. Mas, em um condomínio, você tem opções de lazer e entretenimento em um local próximo, incluindo piscinas, sauna, sala de jogos, salão de festas, playground, quadras desportivas, área para churrasco, etc.

Embora o condomínio exija o pagamento mensal de taxas, que nem sempre são baratas, os benefícios atrelados a essas despesas podem valer à pena, dependendo da relação custo benefício, do quanto você realmente se utiliza dos equipamentos e frequenta os espaços. É uma coisa a se colocar na balança.

No condomínio, os valores são divididos por todos os moradores, o que diminui os custos. Isso significa que tudo o que é pago é revertido em benefício para os condôminos. No condomínio fechado, como o empreendimento é entregue com as unidades (casas ou apartamentos já construídos) tudo é mais engessado, pois qualquer alteração em área construída afeta a fração ideal de todos, o que cria um grande problema jurídico. Em edifícios verticais esse aumento é impossível, e conjuntos horizontais isso tende a ocorrer com muita frequência, são os famosos “puxadinhos”. Assim, num empreendimento desses, por mais que sua área privativa esteja bem delimitada e você tenha seu quintal privativo, não se pode expandir a construção.

Então, se você pensa em comprar um lote no interior e construir uma casa em condomínio fechado, pese o custo-benefício e veja se essa será a melhor escolha para você.

Quando vale a pena investir em um loteamento?

Em sociedades com menos disparidades sociais, onde a violência não é uma questão, não faria sentido fechar um bairro. Infelizmente hoje essa questão nos afeta em muito. Há contudo cidades mais calmas onde um lote em um bairro bem localizado e com boa infraestrutura pode ser a melhor opção, se você tem um perfil mais de investidor, costuma analisar bem as opções e verificar a liquidez das alternativas, um terreno em loteamento pode ser mais interessante. O crescimento das cidades se dão principalmente pelos loteamentos e hoje com abordagens adequadas de urbanismo e paisagismo pode-se criar lindos e seguros bairros que juntam toda a liberdade e facilidades que uma cidade oferece: ir à pé à padaria, frequentar uma academia perto, ir ao salão de beleza, encontrar vizinhos, etc. – e a procura por terrenos está sempre em alta, o que não acontece com imóveis já prontos.

Este é um item que garante a valorização dos loteamentos, pois há uma procura constante no mercado. E bons investidores sabem que a recessão é uma excelente oportunidade para esse segmento! O lote urbano tem menos amarras, pode-se juntar com outros, desmembrar, edificar coisas diferentes, enfim é uma alternativa para quem quer liberdade em todos os aspectos.

Ao contrário do que acontece com imóveis prontos, adquirir um lote no interior é mais barato. Por isso, as oscilações do mercado imobiliário aumentam muito a procura por loteamentos, sendo mais uma razão para investir. Como todo mundo sabe que construir é mais econômico, isso também garante maior liquidez no investimento.

Outro ponto a ser levado em consideração é a facilidade de financiamento para investir em um loteamento. Devido ao preço mais baixo frente ao mercado, o financiamento para esta modalidade de compra é muito mais fácil. Isso faz esse tipo de negócio ser mais acessível a uma gama maior de compradores.

Além disso, esse tipo de transação costuma ser menos onerosa. Como os preços são menores, as taxas e os tributos são mais baixos. O IPTU pode ou não ser aplicado ao seu terreno dependendo da localização. Por outro lado, mesmo que você tenha que pagá-lo, seu valor será menor.

Há também a possibilidade do Condomínio de Lotes, que é aquele condomínio de terrenos em que não se estabelece necessariamente o planejamento para construção de casas. Nesta modalidade, cada lote é considerado como unidade autônoma e a ele atribui-se uma fração ideal da gleba e coisas comuns. Nesta opção, também podem existir áreas e edificações de uso comum.

Procure ajuda de profissionais para fechar o melhor negócio

Antes de fechar a compra do terreno, consulte o cartório de registro de imóveis e a prefeitura para obter informações sobre o empreendimento, se é um condomínio, loteamento (aberto ou fechado) ou condomínio de lotes, se está totalmente legalizado ou ainda existem pendências que poderão trazer complicações futuras aos compradores.

Outro detalhe importante: consulte seu advogado sobre todas as cláusulas do contrato de compra e venda e o memorial descritivo do empreendimento para fazer um investimento com segurança, sabendo exatamente quais serão seus direitos e obrigações.

A escolha certa do terreno é um passo fundamental para o sucesso de qualquer obra. Algumas características do imóvel são determinantes para o tipo de edificação que será realizado e, também, podem influenciar diretamente nos custos.

Quem deseja construir pode encontrar dificuldades para fazer esta escolha, afinal, são vários aspectos que devem ser observados, e alguns são bastante técnicos.

Neste sentido, contar com a ajuda do profissional de arquitetura , é a forma mais assertiva de encontrar o lote no interior ideal. É com o auxílio do arquiteto que você poderá identificar as restrições urbanísticas que recaem sobre o terreno (recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito, faixas de preservação), além do tio de solo terreno e esta informação é capaz de gerar grandes impactos na obra.

O projeto arquitetônico deve ser moldado por todas essas características que certamente impactam no custo da obra. São questões extremamente relevantes, mas que passam despercebidas para quem não tem familiaridade com o assunto.

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